Początkowe ujęcie nabytych lokali oraz rozliczanie kosztów remontów

W ewidencji księgowej wartość lokalu w cenie nabycia można wstępnie ująć na koncie 31-1 "Materiały", a w momencie rozpoczęcia prac remontowych przeksięgować na konto 40-1 "Zużycie materiałów i energii". W ciężar kont zespołu 4 "Koszty według rodzajów i ich rozliczenie" odnosi się również wartość pozostałych kosztów związanych z remontem lokalu. Jeżeli jednostka prowadzi ewidencję i rozliczanie kosztów podstawowej działalności operacyjnej wyłącznie na kontach zespołu 4, to może wyodrębnić - w ramach kont zespołu 4 - koszty produkcji w toku, np. dla materiałów konto 40-1/1 "Zużycie materiałów - produkcja w toku", dla kosztów wynagrodzeń (jeżeli remont wykonywany jest siłami własnymi) konto 40-4/1 "Wynagrodzenia - produkcja w toku" itp. Po zakończeniu prac remontowych, zdatne do sprzedaży lokale można wprowadzić na stan, jako wyroby gotowe. Przy ewidencji kosztów tylko na kontach zespołu 4 dokonuje się tego zapisem po stronie Wn konta 60 "Produkty gotowe lub półprodukty", w korespondencji ze stroną Ma konta 49 "Rozliczenie kosztów".

Jeżeli jednak na podstawie art. 17 ust. 2 pkt 4 ustawy o rachunkowości, kierownik jednostki podejmie decyzję o odpisywaniu w koszty wartości wyrobów gotowych na dzień ich wytworzenia, to należy pamiętać, iż wiąże się to z okresowym ustalaniem stanu tych składników, jego wyceną i korektą kosztów o wartość tego stanu, nie później niż na dzień bilansowy. Oznacza to, że na dzień bilansowy w kosztach powinna pozostać wyłącznie wartość dotycząca sprzedanych lokali. Dotyczy to również produkcji w toku (tu: lokali w trakcie remontu).

Wyroby gotowe oraz stan produkcji w toku wycenia się generalnie według kosztu wytworzenia. Elementy wchodzące w skład kosztu wytworzenia wymienia art. 28 ust. 3 i 4 ustawy o rachunkowości. Więcej informacji na temat ustalania kosztu wytworzenia produktów zawiera Krajowy Standard Rachunkowości nr 13 "Koszt wytworzenia jako podstawa wyceny produktów" (KSR nr 13). Przy wycenie produkcji w toku dopuszczalne są jednak pewne uproszczenia, których stosowanie powinno być przewidziane w polityce rachunkowości. Na mocy bowiem art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy o rachunkowości, produkcję w toku można wyceniać tylko w wysokości bezpośrednich kosztów wytworzenia albo wartości materiałów bezpośrednich lub nie wyceniać jej wcale, pod warunkiem że nie zniekształca to stanu aktywów oraz wyniku finansowego jednostki. Co ważne w produkcji w toku nie powinny figurować materiały wydane do produkcji (tu: do remontu), lecz niezużyte. Wartość takich materiałów powinna zmniejszyć koszty produkcji i zwiększyć wartość stanu zapasów materiałów. Wprawdzie przesunięcie w aktywach bilansu takich materiałów z pozycji B.I.2. "Półprodukty i produkty w toku" do pozycji B.I.1. "Materiały" nie zmienia łącznej wartości zapasu, ale daje lepszy obraz stanu rzeczywistego.

Korekta kosztów o wartość stanu zapasu materiałów, produkcji w toku lub wyrobów gotowych, polega na ujęciu w księgach rachunkowych wartości tych składników na koncie 31-1 "Materiały" lub 60 "Produkty gotowe lub półprodukty".

W omawianym przypadku na potrzeby ewidencyjne jednostka może przyjąć do stosowania zasady określone w Krajowym Standardzie Rachunkowości nr 8 "Działalność deweloperska". Jak wynika z pkt 7.4-7.5 tego standardu, nabyty przez dewelopera budynek (tu: lokal) w celu realizacji ściśle określonego przedsięwzięcia deweloperskiego, wymagający przebudowy (ulepszenia), do czasu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego jest kwalifikowany do towarów (zapasów). Następnie w dniu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego wynikająca z ksiąg rachunkowych wartość budynku (tu: lokalu) do przebudowy (ulepszenia), na którym przedsięwzięcie to będzie realizowane odnosi się w ciężar kosztów produkcji w toku przedsięwzięcia deweloperskiego. Ponadto standard wskazuje, iż w przypadku gdy deweloper stosuje konta kosztów według rodzaju, przeklasyfikowanie do produkcji w toku gruntu lub prawa następuje przy wykorzystaniu konta "Obiekty w zabudowie" wchodzącego w skład konta kosztów według rodzaju "Zużycie materiałów i energii".

Warto dodać, iż również w myśl standardu wynikiem prac jest produkt (do czasu zakończenia prac stanowiący produkcję w toku), którego wartość zostaje odniesiona na wynik jednostki dopiero w momencie jego sprzedaży (tu: sprzedaży gotowego lokalu) wraz z wykazaniem przychodów ze sprzedaży.